La inversión en NPLs se ha reactivado a lo largo de este año una vez finalizada la pandemia y volviendo a un primer plano. Para analizar el tema en profundidad, ANGECO promovió la celebración de una mesa de debate con expertos del sector en el congreso de Servicing Inmobiliario celebrado en Madrid, el pasado mes de octubre.

Carlos Ruiz Cabrera, presidente de ANGECO, fue el encargado de moderar y dirigir el debate en el que participaron:

  • Daniel Mombiedro, Vicepresidente de Bain Capital.
  • Margarita Cobas Camarero, Directora de NPLs de Anticipa Real Estate.
  • Daniel Lopez Sanz, Director Corporativo de Servicios de Deuda de HAYA Real Estate.
  • Ignacio Meylan Toboso, Managing Director de Alantra.
  • Juan Pallares, Director del NPL de Diglo Servicer.

El debate se inició haciendo un repaso a las principales operaciones que se han producido en España a lo largo del año y que suman un valor de 7,8 bn, destacando:

  • 8 carteras unsecured, por valor de 4,3 bn. Entre las que la más importante es Bombonera de Santander.
  • 6 carteras secured (alguna incluía reos), por valor de 2 bn. Entre las que la más importante es Yellowstone de Caixa.
  • 6 carteras de reos (alguna con ocupados ilegales), por valor de 600mm. Entre las que la más importante es Modelo de Santander.
  • 3 carteras de RLPs (2 secured y 1 unsecured), por valor de más de 800mm. Entre las que la más importante es Macondo de Santander.

Estos datos llevaron a los ponentes a concluir que, si bien el volumen ha podido ser más bajo que en otros años, sí se ha observado un apetito inversor. Los inversores son más selectivos debido a la incertidumbre que ha provocado, además, un ajuste de precios en las carteras.

De cara al cuarto trimestre de 2022, se señaló la existencia de 16 carteras por un valor total de 7,5 bn, destacando:

  • 6 carteras unsecured, por valor de 1,9 bn, entre las que destaca Neila de BBVA.
  • 7 carteras secured (algunas con reos), por valor de 5 bn, entre las que destaca GAS de Sareb.
  • 3 carteras de reos, por valor de 350mm, entre las que destaca Leónidas de Unicaja.

Todos estos datos llevan a concluir que 2022 puede verse como un buen año en cuanto a términos de inversión.

Posteriormente los ponentes debatieron sobre si se estaba notando la aparición de nuevos players en el mercado. En este sentido, todos ellos afirmaron que, si bien hay players tradicionales que están esperando un momento donde haya mayor claridad económica, actualmente se observaba la aparición de nuevos players más pequeños que buscan carteras concretas y especiales. Un ejemplo claro de esta tendencia es la compraventa de carteras de reos sin posesión.

En este punto es fundamental la labor del servicer, en cuanto a la información que facilita a estos inversores y en cuanto al nivel de catalogación y digitalización que tenga de la información que puede dar. Cuanto mayor sea la digitalización y mejor la información, más garantías tendrá el inversor para comprar.

Finalmente, los ponentes dieron sus perspectivas de mercado para el año 2023. Hubo cierta disparidad de criterios, señalándose que será importante ver cómo afectará a las empresas la nueva ley concursal. En este punto, hay opiniones que dicen que puede haber un aumento de NPLs en SME’s (small and medium enterprises), debido a la finalización de la moratoria en el ámbito concursal.

La incertidumbre económica motiva que no estén claras las perspectivas para 2023. Según alguno de los ponentes, deberá producirse un ajuste de precio en las carteras que busque la confluencia de la exigencia del comprador de un precio más bajo debido al entorno económico y al tipo de carteras que se están vendiendo, y el precio marcado por el vendedor. La opinión mayoritaria a este respecto fue que ambas partes están condenadas a entenderse.

Se espera un año 2023 en el que la venta de carteras sea muy similar a la del año actual y en el que el segundo semestre será mejor que el primero. En cuanto a la tipología de carteras, se espera que proporcionalmente haya más carteras unsecured que secured.

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